🤖 부담부증여 취득세 계산 AI 핵심 요약
- ✔핵심 원리: 부담부증여의 취득세는 하나가 아닙니다. 채무액(전세금/대출)은 ‘매매(유상)’로, 나머지는 ‘증여(무상)’로 나누어 각각 다른 세율로 계산해 합산합니다.
- ✔세율 차이: 증여 부분은 3.5%(최대 12%), 채무 부분은 주택 수에 따라 1~3%(매매 세율)가 적용되어 전체적인 세금을 낮추는 효과가 있습니다.
- ✔2026 주의사항: 취득세 과세 표준이 ‘공시지가’가 아닌 ‘시가인정액(매매사례가액)’ 우선 적용으로 바뀌어 세금 부담이 예전보다 커졌습니다.
💡 에디터의 꿀팁
“무조건 부담부증여가 이득일까요?”
아닙니다! 채무 부분은 ‘자녀가 부모의 빚을 돈 주고 산 것’으로 간주되어, 부모님에게 ‘양도소득세’가 발생합니다. 부모님이 다주택자이거나 해당 주택의 양도차익이 크다면, [취득세 절세액 < 양도세 폭탄]이 될 수 있습니다. 반드시 양도세와 취득세를 합산 비교해야 합니다.
부담부증여 취득세 계산, 자녀에게 아파트를 물려줄 때 전세 보증금이나 대출을 끼고 넘기는 방식입니다. 증여세만 줄어드는 것이 아니라, 취득세 계산 방식도 일반 증여와는 완전히 달라지기 때문에 정확한 계산이 필수입니다.
일반 증여는 전체 금액에 대해 높은 증여 취득세율(3.5%~12%)을 맞지만, 부담부증여는 빚(채무)에 해당하는 금액만큼은 낮은 매매 취득세율(1~3%)을 적용받는 것이 절세의 핵심입니다.
오늘 이 글에서는 2026년 기준, 달라진 과세표준(시가인정액)을 반영한 정확한 계산법과 실제 10억 아파트 증여 시뮬레이션을 통해 복잡한 세금 문제를 풀어드립니다.
1. 계산의 기본 공식: 쪼개야 보인다
부담부증여 취득세는 [채무 부분]과 [순수 증여 부분]을 칼로 무 자르듯 나누어 계산한 뒤 더해야 합니다.
- 💸 채무액 (유상 취득): 전세 보증금이나 담보 대출액. 자녀가 갚아야 할 빚이므로 ‘매매(돈 주고 산 것)’로 봅니다. 세율이 낮습니다. (1~3%)
- 🎁 나머지 (무상 취득): 전체 집값에서 채무액을 뺀 금액. 공짜로 받은 것이므로 ‘증여’로 봅니다. 세율이 높습니다. (3.5%~12%)
2. 2026년 적용 취득세율표 (핵심)
수증자(받는 사람)가 무주택자이거나 1주택자가 되는 경우를 기준으로 한 일반적인 세율입니다. (※ 다주택자 중과세는 별도 확인 필요)
(모바일에서는 표를 좌우로 밀어서 확인하세요)
| 구분 | 과세 표준 | 세율 (지방교육세 등 포함 시) |
|---|---|---|
| ① 채무액 (유상 취득) |
전세금/대출금 | – 6억 이하: 1.1% – 6억~9억: 1.1~3.3% – 9억 초과: 3.5% |
| ② 나머지 (무상 취득) |
시가인정액 – 채무액 | – 기본: 3.8% ~ 4.0% – 조정지역 3억↑: 12.4%~13.4% |
💡 2026년 체크포인트: 과거에는 ‘공시지가’ 기준이었으나, 이제는 ‘시가인정액(매매사례가액, 감정가)’이 우선 적용됩니다. 즉, 실제 시세대로 세금을 내야 하므로 부담이 커졌습니다.
3. 실전 시뮬레이션: 10억 아파트 (전세 6억)
부모님이 시세 10억 원 아파트(전세 6억 원 포함)를 무주택자인 자녀에게 부담부증여한다고 가정해 봅시다. (비조정대상지역 기준)
📊 계산 예시
1. 유상 취득분 (채무 6억 원)
– 세율: 주택 유상거래 세율 적용 (6억 이하 1% 구간이지만, 6억이므로 약 1% 가정)
– 계산: 6억 원 × 1.1% (지방교육세 포함) = 660만 원
2. 무상 취득분 (증여 4억 원)
– 계산: (10억 – 6억) = 4억 원
– 세율: 증여 취득세율 3.5% + α = 약 3.8%
– 계산: 4억 원 × 3.8% = 1,520만 원
💰 총 예상 취득세: 약 2,180만 원
※ 만약 10억 전체를 그냥 증여했다면? (10억 × 3.8% = 3,800만 원). 부담부증여로 인해 취득세만 약 1,600만 원 절약된 셈입니다.
4. 다주택자라면? (함정 주의)
만약 받는 자녀(수증자)가 이미 집이 많은 다주택자라면 계산이 달라집니다.
- 🛑 유상분(채무) 중과: 채무액에 대해서도 1~3%가 아닌, 다주택자 취득세 중과세율(8% 또는 12%)이 적용될 수 있습니다. 이 경우 부담부증여의 메리트가 사라집니다.
- 🛑 조정대상지역 증여: 주는 부모가 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여하면, 무상 취득분(증여)에 대해서도 12%의 최고 세율이 적용될 수 있습니다.
5. 결론: 세무사 상담 전 ‘이것’ 준비하세요
부담부증여 취득세 계산은 [증여세 + 양도세 + 취득세] 3박자를 모두 따져봐야 하는 고난도 영역입니다.
단순히 인터넷 계산기만 믿지 마시고, ①정확한 시가인정액(최근 매매가) ②부모님의 주택 수 및 양도차익 ③자녀의 주택 수 이 3가지 데이터를 가지고 전문 세무사와 상담하여 ‘총비용’을 비교해 보시길 강력히 권장합니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공시지가로 계산하면 안 되나요?
A. 2023년부터 지방세법 개정으로 증여 취득세의 과세표준이 ‘시가인정액’으로 변경되었습니다. 아파트처럼 매매 사례가 많은 주택은 실거래가 수준으로 책정되며, 매매 사례가 없는 단독주택 등만 예외적으로 공시가격을 적용받을 수 있습니다.
Q. 채무(전세금)를 나중에 부모님이 갚아주면요?
A. 절대 안 됩니다. 국세청은 부담부증여 후 해당 채무를 자녀가 자력으로 상환하는지 사후 관리(부채 사후 관리)를 합니다. 부모가 대신 갚아주면 그 금액만큼 다시 증여세를 부과하고 가산세까지 물립니다.
Q. 1가구 1주택 비과세인 부모가 주면 유리한가요?
A. 네, 매우 유리합니다. 부담부증여 시 채무 부분에 대해 부모가 양도세를 내야 하는데, 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도세가 0원(또는 매우 적음)이 됩니다. 취득세와 증여세만 고려하면 되므로 최적의 조건입니다.