2025년 전세 사기 예방, 필수 특약 정리
전세 특약사항은 내 소중한 보증금을 지키는 법적 안전장치이자 최후의 보루입니다.
2025년에도 여전히 전세 사기와 깡통전세에 대한 불안감이 해소되지 않고 있습니다. 혹시 표준계약서에 도장만 찍으면 끝이라고 생각하시나요? 수억 원의 자산을 안전하게 지키려면 어떤 조항을 계약서에 반드시 넣어야 할까요?
전세 계약 시 임차인이 반드시 챙겨야 할 필수 특약들을 정리해 드립니다.
1. 선순위 권리 관계 설정
가장 먼저 챙겨야 할 것은 권리 관계의 우선순위를 확보하는 것입니다.
계약 당일에는 등기부등본이 깨끗했더라도, 잔금을 치르는 사이에 집주인이 대출을 받아버리면 낭패를 볼 수 있습니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하기 때문입니다.
이를 방지하기 위해 전세 특약사항에 다음과 같은 문구를 반드시 포함해야 합니다.
- 잔금일 익일까지 저당권 등 담보권 설정을 금지한다.
- 이를 위반할 경우 계약을 즉시 해지하고 위약금을 지급한다.
이 조항은 임차인의 대항력이 생기기 전, 임대인이 몰래 대출을 받는 것을 막아줍니다.
만약 위반 사항이 발생한다면 계약 무효는 물론 손해배상까지 청구할 수 있는 근거가 됩니다.
안전한 계약을 위해 잔금 지급 직전 등기부등본을 한 번 더 확인하는 것도 잊지 마세요.
2. 전세 대출 불가 시 반환
전세 자금 대출을 계획하고 있다면 이 조항은 선택이 아닌 필수입니다.
은행 심사 과정에서 건물의 문제나 임대인의 신용 문제로 대출이 거절되는 경우가 종종 발생합니다.
이때 특약이 없다면 계약금을 모두 날릴 수도 있습니다.
따라서 다음과 같이 구체적으로 명시해야 합니다.
- 전세자금대출 미승인 시 계약은 무효로 한다.
- 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
- 단, 임차인의 단순 변심으로 인한 취소는 제외한다.
최근에는 전세보증보험 가입 불가 시 계약 해지 조항도 함께 넣는 추세입니다.
2025년 기준, 보증보험 가입 요건이 까다로워졌기 때문에 이 부분도 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
대출과 보증보험은 임차인의 주거 안정을 위한 핵심 요소임을 명심해야 합니다.
3. 세금 체납 및 소유자
집주인이 세금을 내지 않아 집이 공매로 넘어가는 경우, 국세가 보증금보다 우선순위를 갖습니다.
계약 전 국세 및 지방세 완납 증명서를 확인하는 것이 가장 좋지만, 계약서에도 안전장치를 걸어두어야 합니다.
전세 특약사항으로 아래 내용을 추가하여 위험을 최소화하세요.
- 임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지한다.
- 잔금일 전까지 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지할 수 있다.
- 이에 따른 계약금 반환 및 위약금은 임대인이 부담한다.
또한, 계약 상대방이 실소유자인지 확인하는 과정도 매우 중요합니다.
대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 특약에 첨부 서류로 명시해야 합니다.
집주인 신분증 진위 여부 확인은 정부24나 ARS를 통해 간편하게 할 수 있습니다.
4. 수리 의무와 원상복구
살다 보면 발생하는 집수리 문제, 누구 책임일까요?
민법상 임대인은 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있지만, 구체적인 범위가 모호해 분쟁이 잦습니다.
서로 얼굴 붉히는 일을 막기 위해 책임 범위를 명확히 규정해야 합니다.
- 노후로 인한 보일러, 배관 등 주요 설비 고장은 임대인이 수리한다.
- 전구 교체, 도어락 배터리 등 소모품은 임차인이 부담한다.
- 입주 전 확인된 하자에 대해서는 임대인이 잔금일까지 수리한다.
특히 곰팡이나 누수 같은 중대 하자는 입주 전 꼼꼼히 체크하고 사진으로 남겨두세요.
퇴거 시 원상복구 범위에 대한 분쟁을 줄이려면, 입주 당시 상태를 사진이나 동영상으로 기록해 특약에 ‘입주 당시 상태 기준’임을 명시하는 것이 유리합니다.
명확한 기준만이 불필요한 비용 지출을 막아줍니다.
5. 매매 시 고지 의무
계약 기간 중 집주인이 바뀌면 전세 보증금은 누구에게 받아야 할까요?
주택임대차보호법상 새 집주인이 지위를 승계하지만, 불안한 상황을 피하고 싶다면 미리 대비해야 합니다.
임대인이 집을 매매할 때 임차인에게 알리지 않아 곤란을 겪는 사례가 많습니다.
이를 예방하기 위해 마지막으로 이 전세 특약사항을 기억하세요.
- 임대인은 계약 기간 중 매매 계약 체결 시 임차인에게 사전 고지한다.
- 임차인이 승계를 원치 않을 경우 계약을 해지하고 보증금을 반환한다.
이 조항은 집주인이 변경될 때 임차인이 계약 지속 여부를 선택할 권리를 보장합니다.
특히 갭투자로 인한 깡통전세 위험이 의심된다면, 새 집주인의 상환 능력을 파악할 기회가 될 수 있습니다.
보증금 반환 주체를 명확히 하는 것은 계약 종료 시점의 혼란을 막는 지름길입니다.
마무리하며
지금까지 2025년 안전한 전세 계약을 위한 핵심 특약들을 살펴보았습니다.
계약서는 단순히 종이 한 장이 아닙니다. 혹시 모를 분쟁 상황에서 나를 지켜줄 가장 강력한 법적 증거입니다.
“집주인이 기분 나빠하지 않을까?” 고민하며 주저하지 마세요. 정당한 권리를 요구하는 것은 임차인의 당연한 몫입니다.
위에 정리해 드린 특약 사항들을 꼼꼼히 메모하여, 공인중개사 및 임대인과 충분히 협의하시기 바랍니다.
철저한 준비만이 소중한 보증금을 지키는 유일한 방법입니다. 여러분의 안전한 주거 생활을 응원합니다.